مسکن مناسب حق مسلم هر انسان است، اما در نظم سرمایهداری حاکم بر ایران بخش بسیار بزرگی از مردم ایران به اشکال متفاوت از این حق بدیهی خود محروم شدهاند. از اجارهنشینی تا حاشیه نشینی، از خانههای کوچک تا خانههای فرسوده، از همخانه شدن اجباری با دیگران برای تامین مبلغ اجاره تا بازگشت اجباری به خانهی مادری.
با نزدیک شدن به نیمه دوم خرداد (فصل افزایش جابجاییها و افزایش اجارهبها)، غم اجارهنشینها که هم اکنون نیز بسیاری از آنها قادر به تامین مبلغ اجاره فعلی، به دلیل افزایش هزینههای معیشتی، درمانی و غیره نیستند، صدچندان گردیده است.
در آمارهای رسمی و غیررسمی ارقام متفاوتی از تعداد اجارهنشینها منتشر شده است، مانند تمام آمارهای دیگر در جمهوری اسلامی که شفاف نیستند. با لحاظ کردن این واقعیت، میتوان گفت که برخی از کارشناسان و دستاندرکاران مسکن در ایران؛ تعداد اجارهنشینها را حدود ۸ میلیون خانوار (از ۶/ ۲۷ میلیون خانوار ساکن ایران) و افراد فاقد ملک شخصی را بیش از ۴۰ درصد اعلام میکنند. البته تعداد اجارهنشینها در شهرهای بزرگ بیشتر از شهرهای کوچک و روستاها هستند. برای نمونه ۵۱ درصد از ساکنان استان تهران براساس آمارهای رسمی ۲ سال پیش اجارهنشین بودند. تاکید بر این نکته نیز مهم است که هر سال بر تعداد اجارهنشینان افزوده میگردد. در مورد تهران ده سال پیشتر از آمار فوق، تعداد اجارهنشینان کمی بیش از ۴۰ درصد بود (سال ۱۳۹۳).
در حالی که اجارهنشینان در اضطراب میزان افزایش سالانه اجارهبهایند، بهویژه با توجه به افزایش سرسامآور تورم و نیز بهای خانه، حتا هم اکنون نیز بهطور متوسط و براساس آمارهای رسمی هزینه اجاره در شهرهای بزرگ ۶۵ تا ۷۰ درصد و در شهرهای کوچک حدود ۵۰ درصد از سبد درآمد یک خانوار را میبلعد. این ارقام بیانگر وضعیت فاجعهبار مسکن در ایران است.
اجارهنشینی به یک اضطراب دائمی برای مستاجران در ایران تبدیل گردیده است. بازنشستهای را در نظر بگیریم که باید هر سال وسایل منزل را بر دوش گیرد و از این خانه به آن خانه دربهدر شود، چرا که به خاطر عقبماندگی مداوم مستمری از تورم، مجبور است هر سال از خانهای به خانهای کوچکتر و یا حاشیهایتر نقلمکان کند. ۲۵ درصد از بازنشستگان تامین اجتماعی و حدود ۴۰ درصد از بازنشستگان دیگر صندوقها، براساس آمارهای رسمی اجارهنشین هستند.
در مورد اجارهنشینی کارگران نیز آمارهای متفاوتی وجود دارد، بهگفتهی محسن باقری از مسئولین تشکل دولتی “کانون عالی شوراهای اسلامی کار” حدود ۷۵ درصد کارگران ایران فاقد ملک شخصی هستند.
مبلغ اجاره عموماً تابعی از بهای خانه است (P/R یعنی Price-to-Rent Ratio ، یا نسبت قیمت مسکن به اجاره). به عبارت دیگر نسبت P به R برابر است با قیمت خرید واحد مسکونی تقسیم بر اجاره سالانه همان واحد. مثلاً اگر این نسبت ۲۰ باشد به این معناست که ۲۰ سال اجاره بها برابر است با قیمت واحد مسکونی. در ایران گرچه این نسبتها به دلیل افزایش یکباره بهای خانه (مانند ماههای اخیر) مدام در حال تغییر است، اما در ادامه یا به عبارتی دیگر با تاخیر، اجارهبها نیز افزایش مییابد. بنابراین طبیعیست که اجارهنشینان از هم اکنون و با افزایش بهای خانه، شدیداً نگران افزایش میزان اجاره باشند.
بهگفتهی تورج سرباز عضو “اتحادیه املاک تهران” :”پس از جنگ ۳۹ روزه، قیمتهای پیشنهادی مسکن در مناطق مختلف تهران به طور میانگین ۷۰ تا ۸۰ درصد رشد داشته است”. در برخی از اخبار نیز میزان افزایش بهای مسکن قبل و بعد از جنگ حدود ۶۰ درصد اعلام شده است.
با توجه به بهای خانه، هیچ کارگر و حقوقبگیری با درآمد خود قادر به خرید خانه نیست و دقیقاً به همین دلیل است که در سالهای اخیر بر تعداد خانوارهای اجارهنشین و یا فاقد ملک افزوده میشود. برای نمونه بهای یک آپارتمان ۶۰ متری در خیابان کارون که از مناطق پایین شهر تهران محسوب میشود ۹ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان آگهی شده است. با این قیمتها کدام کارگر یا معلم میتواند به خانهدار شدن حتا فکر کند؟
در روزهای گذشته” شورای عالی مسکن”، سقف تسهیلات خرید مسکن را از ۶۵۰ میلیون به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش داد، با این مبلغ حتا نمیتوان نزدیک یک خانه ۳۰ متری در تهران آنهم در جنوب شهر شد.
اما معضل مسکن در ایران تنها مربوط به اجارهنشینان نیست. حاشیهنشینی، بافتهای فرسوده شهری، خانههای کوچک و غیراستاندارد از دیگر معضلات مسکن در ایران هستند. برای نمونه در رابطه با حاشیه نشینی، براساس آمار وزارت مسکن و شهرسازی ۲۵ درصد از جمعیت ایران در سال ۹۹ حاشیهنشین بودند و البته مدام بر تعداد آنها با توجه به وضعیت فعلی افزوده میگردد.
سیاستهای جمهوری اسلامی نیز هیچگاه معطوف به کاهش بار و هزینه مسکن بر دوش مردم نبوده و پروژه مسکن مهر نیز نتوانست از عمق بحران مسکن بکاهد. ریشههای بحران مسکن در ایران چیست؟ عوامل گرانی مسکن کدامند و چرا داشتن یک مسکن مناسب برای کارگران و دیگر زحمتکشان جامعه به رؤیایی دستنیافتنی بدل شده است؟
ریشههای گرانی مسکن در ایران
گرانی مسکن و ناتوانی کارگران و دیگر زحمتکشان برای خرید خانه عوامل متعددی دارد. یکی از آنها عدم تناسب میزان افزایش دستمزد با تورم از جمله تورم در بخش مسکن است. کاهش قدرت خرید اکثریت بسیار بزرگ جامعه و رانده شدن آنها به زیر خط فقر، عملاً خانهدار شدن را به رؤیایی دستنیافتنی تبدیل کرده است.
یکی از نتایج ساختار اقتصاد سرمایهداری ایران، تبدیل شدن مسکن به کالایی برای حفظ قدرت خرید داراییهای نقدی است، همچون خرید طلا و ارزهای خارجی برای بخشهایی از جامعه. در این میان مسکن یک مزیت نیز دارد و آن اینکه صاحب مسکن با اجاره دادن آن مبلغی به دست میآورد. اما در این میان بهویژه نقش سرمایهداران را باید در نظر داشت.
برای نمونه تورج سرباز عضو هیات مدیره “اتحادیه مشاوران املاک” در گفتگوی اخیرش با خبرگزاری دولتی “ایسنا” در توضیح افزایش ۷۰ تا ۸۰ درصدی بهای خانه پس از جنگ میگوید: “بنگاههای خصولتی و بانکها در آشفتگی بازار مسکن نقش دارند… در واقع سود اصلی ناشی از گرانی مسکن به جیب بانکها میرود”. او با بیان اینکه تمرکز این گروه بهویژه در منطقه ۱، ۲ و ۳ تهران است، معتقد است که خرید مسکن از سوی متقاضی واقعی در رکود کامل بسر میبرد.
البته سیاست دولت نیز در خدمت همان سرمایهداران و افزایش سود آنهاست. برای نمونه وام بانکی برای انبوهسازان که مصوبه همان “شورای عالی مسکن” است. سرمایهداران و اقوام مقامات دولتی با زدوبند و دریافت وام از بانکها براساس همین مصوبه، اقدام به ساخت مجتمعهای ساختمانی در ابعاد گوناگون میکنند و سودهای کلان و بادآوردهای از این راه به جیب میزنند.
اگر برای نمونه به میزان ساختوساز در تهران نگاه کنیم، میبینیم که متوسط ساخت منزل در پروانههای ساخت صادره ۷/ ۷ است. این آمار نشان میدهد که عمده ساخت مسکن در تهران در دست سرمایهداران است که به ساخت مجتمعهای آپارتمانی مشغول هستند.
یک مورد بسیار مهم دیگر در رابطه با بهای مسکن، بهای زمین است. قیمت متوسط هر مترمربع زمین (یا خانه کلنگی) در تهران ۱۷۰ میلیون تومان است که البته در مناطق گوناگون متفاوت است. مثلاً در شمال تهران قیمت زمین بسیار بالاتر از جنوب تهران است.
با یک حساب ساده میتوان دریافت که چگونه سرمایهداران از شرایط کنونی، حداکثر استفاده را برای سود بیشتر میبرند. فرض کنید در زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع یک آپارتمان ۱۰ طبقه با ۴۰ واحد ۱۰۰ متری ساخته میشود (جدا از زیرزمین یا همکف که برای انباری یا پارکینگ اختصاص مییابد). بهای هر مترمربع زمین را ۲۰۰ میلیون تومان در نظر میگیریم. ساخت آپارتمانها را هم با کیفیت بسیار بالا ۱۰۰ میلیون در نظر بگیریم (الان ۶۰ میلیون تومان هزینه ساخت برای هر مترمربع است اما ما کیفیت خیلی بالا را در نظر میگیریم). این آپارتمان نوساز در مناطقی مثل شهرک غرب، هرمترمربع، حداقل ۳۵۰ میلیون تومان به فروش میرود. در این صورت صاحب ملک ۴ هزار متر مربع آپارتمان برای فروش دارد و بابت فروش آن هزار و ۴۰۰ میلیارد تومان به دست میآورد. اما هزینه ساخت ۴۰۰ میلیارد تومان، خرید زمین ۱۰۰ میلیارد تومان و در مجموع ۵۰۰ میلیارد تومان هزینه داشته است. بنابراین سودی برابر ۹۰۰ میلیارد تومان نصیب سرمایهدار میشود و این البته حداقل سودی است که او بدست میآورد. چون ما هم قیمت فروش را پایین حساب کردیم و هم هزینه ساخت را بالاتر محاسبه کردیم.
حال در نظر بگیرید که این دو قلم یعنی هزینه زمین و سود سرمایهدار حذف شود. آن وقت میماند تنها هزینه ساخت مسکن که در مثال بالا قیمت آپارتمان به حدود یک چهارم میرسد.
معضل مسکن و حکومت شورایی
حل معضل مسکن راه حلهای کوتاه مدت و دراز مدت دارد. حتا در کشورهای سرمایهداری اروپایی اقداماتی برای جلوگیری از حاد شدن بحران مسکن و کاهش فشار بر روی اقشار تحتانی جامعه در نظر گرفته شده است. از کنترل قیمتها تا دادن سوبسید و غیره. برای نمونه در هلند نزدیک به ۳۰ درصد خانهها، مسکن اجتماعی هستند و در اختیار شرکتهایی قرار دارند که تحتنظر دولت بوده و براساس ضوابطی که مشخص شده، میزان اجاره تعیین میگردد. همچنین به تازگی قانونی تصویب شده است که در کل کشور شرکتهای ساختمانی باید میزان مشخصی از خانههای ساخته شده را به مسکن اجتماعی اختصاص دهند. اگرچه از سالهای گذشته شهرداریها با ابزارهایی که داشتند این سیاست را پیش بردهاند. برای نمونه در آمستردام ۴۰ درصد خانههایی که توسط این شرکتها ساخته میشود، باید مسکن اجتماعی باشند (در برخی مناطق آمستردام این ۳۰ درصد است). جدا از این حتا برای اجاره مسکن اجتماعی، در صورت پایین بودن درآمد خانوار، دولت (اداره مالیات) بخشی از مبلغ کرایه را پرداخت میکند. در کشورهای دیگر اروپایی از آلمان تا کشورهای اسکاندیناوی نیز سیاستهایی مشابه یا در همین حد و حدود در نظر گرفته شده است.
یکی از وظایف فوری حکومت شورایی پایان دادن به وضعیتی است که در بالا با ارقام نشان دادیم. اگرچه حل قطعی معضل مسکن نیازمند یک برنامه همه جانبه و تولید انبوه مسکن است، اما حکومت شورایی میتواند با اقداماتی فوری بحران مسکن را کاهش دهد، از جمله نمونه اقداماتی که هم اکنون در برخی از کشورهای سرمایهداری نیز اجرا میشود.
البته در حکومت شورایی یکی از مهمترین این اقدامات ملی کردن زمین است. یکی از عوامل گرانی مسکن و اجارههای بالا، بهای زمین است. در حکومت شورایی مالکیت کلیه اراضی کشور به دولت واگذار میشود و حق استفاده از آن به مردم از جمله برای ایجاد مسکن واگذار میگردد. تعیین و تثبیت اجارهها متناسب با سطح دستمزد کارگران، پرداخت سوبسید برای کاهش بار هزینههای مسکن در سبد هزینههای خانوار، از دیگر اقدامات فوری حکومت شورایی هستند.
یک موضوع دیگر خانههای خالی است. در ایران بیش از ۲ میلیون و پانصد هزار خانه خالی (تنها در تهران ۶۰۰ هزار) وجود دارد که کسی در آنها زندگی نمیکند و عموماً تحت مالکیت سرمایهداران قرار دارد. همچنین بسیاری از ساختمانهای دولتی که ریشه در بوروکراسی عریض و طویل دارند یا ساختمانهایی که در اختیار نهادهای مذهبی و امثالهم قرار دارند، باید در اختیار مردم قرار گیرند.
با توجه به ویژگیهای نظام سرمایهداری ایران، همانطور که در بالا نشان داده شد، تا زمانی که جمهوری اسلامی بر سریر قدرت است، بحران مسکن برای کارگران و دیگر زحمتکشان جامعه تنها حادتر خواهد شد. هیچ امیدی برای کاهش بحران مسکن در این نظم ظالمانه وجود ندارد. حکومت شورایی اما برای حل این معضل، هم راه حل دارد و هم قادر است، آن را به مرحله اجرا و عمل درآورد.
نظرات شما